購入希望者の人数と資金力で 中古価格は決まる

私はこれまで何十万戸というマンションについて、新築で分譲されたときの価格とその後、中古になったときの価格の推移を調べてきました。

その結果、そこにはひとつの厳然たる事実がありました。

すなわち、新築時の分譲価格が高いマンションほど中古になったときの値下がり率、か小さいのです。

なぜそんな差が生じるのか。単価の高いマンションのほうが立地や建物のグレードがよく、中古になっても資金力のある購入希望者がいるからです。

逆に、単価の安いマンションは、たとえば都心から1時間以上かかる郊外であったり最寄り駅からパス便であったりするため、いくら手頃な価格でも中古になったとき購入希望者はそれほどおらず、資金力も限られるのです。

また、ざつくり単純化していうと、多くのマンションはl年に坪4万円、25坪82.5㎡であれば100万円ずつ市場価格が下がっていきます。

新築の時に6000万円だったマンション(25坪)が1年に100万円下がるのと、3000万円のマンション(25坪)が100万円下がるのとでは、値下がり率は年間1.67%と33.3%で倍違います。それが5年、10年と続けば大変な差になります。

とこから導き出される結論は、購入するとき多少、無理をしてでも立地や建物のグレードのすぐれた「良いもの」を選ぶ乙とが、結局は得だということです。