これからはキャピタルゲインが重要

収益還元法の発想はいまも有効ですが、すでに首都圏の新築マンションは利回りでみるとほぼ平均化されてしまっていて、「儲かるマンション」の判断材料とはなりえません。これからの資産インフレ時代には、収益還元法的な発想ではなく、キャピタルゲインで判断すべきだと私は考えています。なぜなら、資産インフレの時代には、賃料が上昇する先にまず地価や不動産の価格が上昇します。「みんなが買いたいと思うもの」「人気が高いもの」から先に値上がりするのです。むしろ収益還元法にこだわっていると、値下がりしやすい物件をつかむリスクがあります。なぜなら、利回りが平均化された市場で、あえて利回りが高くなっている物件には、いったん空室が出ると次の入居者が見つかりにくいとか、近い将来に大規模修繕工事などで多額のコストがかかるとか、周辺環境が大きく悪化しているとか、何らかのマイナスがあるかもしれないからです。そうしたマイナス要因はすぐには解消されず、むしろさらなる価格低下を引き起こしかねません。キャピタルゲインを狙うには、インフレの波に乗る物件を選、はなくてはなりません。