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戸建ては建物の評価減が早い

かつての「住宅すごろく」では、郊外の庭付き二戸建てがアガリとされてきました。しかし、これからの資産インフレ時代には、マンションと戸建てを比較した場合、マンションのほうが有利だといえます。なぜなら、立地の点や建物の評価減を考えた場合、マンションのほうがリスクが少ないからです。そもそも戸建ては注文住宅にしろ建売住宅にしろ、土地の形状や道路付け、間取りからデザインまで個別性が強く、売るときに購入希望者が限定されやすく、マイナスに働きます。また、戸建ては土地と建物を別々に処分することができ、建物は初年くらいで金融機関の評価はゼロになります。初年後は土地だけの価格で考えないといけなくなり、特に地価が安い郊外の場合は全体の値下がりスピードが速くなります。ただし、都心であれば土地の評価額が高く、さほど不利ではありません。先日、知り合いからマイホーム購入の相談を受けました。東京・恵比寿で3階建ての戸建てを6000万円弱で買うというのです。試算してみると、土地代が4000万円、建物が1500万円くらいで、建物の価値が全部なくなっても4000万円の土地が残りますし、山手線の内側なので土地の評価額がいまより落ちることもありません。土地は初坪弱、3階建ての建物も境界ぎりぎりいっぱい建っているのですが、中古で売り出しても問題なく売れるでしょう。「それはいいですね」と答えました。これがもし郊外で、土地が1000万円、建物、か1500万円の物件を「手頃だから」といって買うと、初年で建物の評価はゼロ、土地だけの1000万円でしか売れなくなります。その土地も、郊外では購入時より値下がりしている可能性だってあります。家 売るなら今すぐ無料査定をするべきです。

これからはキャピタルゲインが重要

収益還元法の発想はいまも有効ですが、すでに首都圏の新築マンションは利回りでみるとほぼ平均化されてしまっていて、「儲かるマンション」の判断材料とはなりえません。これからの資産インフレ時代には、収益還元法的な発想ではなく、キャピタルゲインで判断すべきだと私は考えています。なぜなら、資産インフレの時代には、賃料が上昇する先にまず地価や不動産の価格が上昇します。「みんなが買いたいと思うもの」「人気が高いもの」から先に値上がりするのです。むしろ収益還元法にこだわっていると、値下がりしやすい物件をつかむリスクがあります。なぜなら、利回りが平均化された市場で、あえて利回りが高くなっている物件には、いったん空室が出ると次の入居者が見つかりにくいとか、近い将来に大規模修繕工事などで多額のコストがかかるとか、周辺環境が大きく悪化しているとか、何らかのマイナスがあるかもしれないからです。そうしたマイナス要因はすぐには解消されず、むしろさらなる価格低下を引き起こしかねません。キャピタルゲインを狙うには、インフレの波に乗る物件を選、はなくてはなりません。

利回りの差はもはや消滅

2002年、『日経ビジネス』(2002年7月辺日号)という経済誌に「不動産大革命」という特集が掲載されました。私はとの特集のため、首都圏の主要駅別に「駅徒歩8分専有面積百2m」の新築分譲価格と賃料をもとに、駅別のマンション利回り(価格に対する年間賃料の割合)を算出しました。そして、利回りが高いところのマンション価格や地価が上がると予想したのです。この特集は大きな反響を呼び、その年の三大記事のひとつにも選ばれました。当時はまだバブル崩壊の影響が残っており、土地や不動産の価格は低迷。マンションを買っても値上がりは期待できず、「お買い得」なマンションを選ぶ客観的な基準がない状況でした。一方、日本の不動産が割安と判断した外資系ファンドなどが2000年頃から続々とやってきて、オフィスピルやマンションを買い始めていました。彼らの判断基準は、購入価格に対する賃料収入、すなわち「利回り」であり、利回りで不動産の価格を判断することを「収益還元法」といいます。そ乙で私は、マイホーム用のマンションについても、賃貸に出したときに得られる賃料をもとにした「収益還元法」が今後の主流になると考えたのです。こうして首都圏の主要駅別にマンション利回りを調べてみました。その結果、一番利回りが高かったのは地下鉄半蔵門線の水天宮前で9・95%。一番低かったのは西武多摩川線多磨駅の1.97%でした。マンションの賃料は基本的に都心のターミナルやオフィス街に近いほど高く、郊外ヘ行くにつれて安くなっていきます。一方、マンションの新築分譲価格は地価に連動するため、商業地や人気住宅地ほど高くなります。マンションの利回りは賃料と分譲価格のバランスで決まりますから、賃料が高く新築の分譲価格が安いところが有利なわけです。そのため、都心に近いものの住宅地としてはあまり認知されていないところほど利回りが高くなる傾向がありました。たとえば、山手線の目黒駅周辺は商業地域で地価が高く、新築分譲価格も高くなる分、利回りは低くなりました。一方、目黒駅から、たったひと駅離れた不動前駅になると、商業地が住宅地になって地価や新築分譲価格は大きく下がりますが、都心へのアクセスは数分しか変わらないため、賃料はそれほど下がりません。結果的に想定利回りが高くなっていました。こうした「収益還元法」による「儲かるマンション」の分析は当時まだ珍しかったのですが、その後次第に知られてくると、利回りが高い駅周辺のマンションはマイホームとしてはもちろん投資用の購入希望も増えてきて、取引価格はどんどん上がっていきました。数年もすると利回りはならされ、現在、首都圏ではどこでもあまり差がなくなっています。つまり、情報が流れることで、人々は行動を起こし、予測が的中したわけです。この本でも今後上がるエリアや、新しい「儲かるマンション」の見つけ方を書いています。したがって、この本も同じことを起こすかもしれません。

しっかり選んだマンションは裏切らない

不動産コンサルタントとしての私の経験上、誤解を恐れずにいうと、奥さんや恋人など女性の発言力、か強すぎるとちょっと「?」なマンションを選ばれているケ1スが多いようです。女性の方はなぜかマンションを選ぶ際、ある物件が気に入ると他の物件が全然目に
入らなくなってしまう傾向が強いようです。モデルルームが素敵だったとか、販売担当者が親切だったということにひきずられ、結果的に客観的で冷静な判断ができなくなってしまうのです。独身の女性で、ふらっと見に行ったモデルルームが素敵で、購入を決めてきたといった話もよく聞きます。しかし、独身者向けのlLDKなどコンパクトタイプのマンションを私はあまりお勧めしていません。将来、中古になったときの市場価格が大きく下がりゃすいからです。独身でマンションを購入しようという方に申し上げたいのは、マンションはいい意味でも悪い意味でも「コンクリートの箱」です。夢を追いかけたりするのではなく、しっかり堅実な物件を選べばマンションは決して裏切りません。いざというとき売却すれば買った時の頭金以上のキャッシュが手元に残ったり、人に貸したらロiンの返済以上の賃料、か入つできたりして、あなたの人生の強い味方になってくれるはずです。夢やこだわりを捨てろというつもりはありませんが、少なくともマンションを購入するにあたっては将来の損得勘定をきちんと考えていただきたいのです。

最優先は「値下がりしにくい」こと

私が代表をつとめているアトラクターズ・ラボで運営している、マンション購入者のための無料交流サイト『住まいサーフィン』では、会員向けのイベント(講演会)をときどき開いています。そこで会員のみなさんとお話するのですが、以前から多くの方、かマンションを選ぶにあたっていろいろな「こだわり」をお持ちなのが気になっていました。「学生時代に住んでいて懐かしかったから」という理由でJR中央線の沿線にマンションを買ったり、たまたま見に行ったモデルルームで「インテリアがおしゃれで自分のイメージにぴったりだったから」というので購入を決めたり、中には「東京に引っ越してくる前に住んでいた大阪の千里周辺と雰囲気が似ているので多摩ニュlタウンを選んだ」という人もいらっしゃいます。私の正直な印象は、マンションを選ぶ際の優先順位がちょっと違うのではないか、ということです。確かにマイホームを買うということには、「夢」をかなえる意味があると思います。「こんな街に住んでみたい」「こんな暮らしがしたい」という希望は確かにわかります。しかし、そうやって選んだマンションが叩年後、初年後に大きく値下がりしていたらどうでしょう。せっかくのマイホームが人生の負債になってしまいかねません。逆に、冷静になって「将来値下がりしにくい」マンションを選んでおけば大きな資産になり、将来、買い替えするのもラク、人に貸してもいいということで、人生の選択がどんどん広がります。資産をつくるには普通、貯蓄や節約とともに収入を増やす必要があります。しかし、以前のように年功序列で賃金が自然に上がる時代ではなくなってきています。しかし、ここにひとつ、サラリーマンであればほとんど誰にでもできる効率のよい資産形成の手段があります。それがマイホームの購入です。日本では個人資産の7割が不動産で、その多くは自宅です。つまり、日本で資産形成をしようと思ったら、不動産が一番なのです。確かに株式や投資信託でもいいかもしれませんが、株式や投資信託老買うのに銀行がお金を貸してくれるわけではありません。普通のサラリーマンが何千万円というお金を借りられるのはマイホームしかありません。しかも住宅ロ!ンは金利が低く、税制上の優遇もあります。こうしたメリットを上手に生かして自己資金を何倍かに膨らませ(レパレッジをかけ)、効率よく資産形成を図ればいいのです。そう考えれば、マイホームを購入するにあたって住み慣れた場所だとか内装が素敵だとか、細かいことはひとまず脇に置くべきだとうことに気づくのではないでしょうか。ところが残念ながら、まだ多くの方はマイホームを選ぶ際、「資産性」というととはせいぜい2番目、3番目くらいにしか重視していないのです。まずは自分たちが気に入った物件を買いたいという気持ちが強いようです。新築マンションを買うにあたって、手持ちの家具や家電が入るかどうかを気にする人もいます。「捨てるのがもっ
たいない」とか「予算を節約したい」とおっしゃるのですが、将来、値下がりしないマンションを選ぶほうがよほど重要です。何十万円、どころか何百万円、何千万円という違いが出てくるのですから。

「脱デフレ」時代は持ち家が有利

ここでもうひとつ申し上げておきたいのは、「土地神話」時代のように、右肩上がりの地価上昇はないとしても、デフレさえ脱出すれば持ち家が有利か賃貸が有利かという比較はほとんど意味をなさないということです。生涯にわたっての住居費の負担を考えたとき、たとえ同じ物件に住み続けるとしても、「脱デフレ」時代になれば持家のほうが有利です。「叩年ごとの住み替え」を上手に行えば、その差はもっと聞きます。よく情報誌などで持ち家と賃貸の比較をしていますが、あまりはっきりとどちらが有利という結論になっていません。なぜなら、媒体として一方だけの肩を持つわけにはいかないということがあるでしょうし、最初の条件設定自体がちょっとおかしいのです。つまり、立地はほぼ同じでも持ち家は3LDK、賃貸の場合は2DKといった設定が多く、いま賃貸に住んでいる人が持ち家に引っ越すかどうかというケlスが想定されているのです。しかし、同じ立地、同じマンションで比較してみれば購入したほうが圧勝です。購入した場合、ロlンの返済が終わると、あとは管理費や修繕積立金などの維持コストだけになるので、賃料老払い続けるのに比べればあきらかに少ない負担ですむからです。試算したところ、将来値下がりしないマンションを購入すればもちろん賃貸より有利ですが、将来値下がりしてしまうようなマンションでも、的年とか印年先まで考えると賃貸より有利という結果になります。都内で購入、将来売るときに同じ値段で売却できる資産性のあるマンションの例、千葉に購入した将来値下がりするマンションの例です。値下がりするマンションは損益分岐点、か高いのですが、それでも将来的にはどちらも購入したほうが賃貸よりも得することになります。

「終の棲家」は過去の遺物

これから資産インフレが起こるとしても、かつての「土地神話」時代のように何十年にわたって右肩上がりが続くとは考えにくく、景気の波に連動してアップダウンすると思われます。

 

また、資産インフレが起こるのはごく一部の土地や不動産であり、値上がり幅にはかなりバラつきが出るでしょう。

 
こうした場合、値上がりする土地や不動産をよく選ぶことは当然として、さらにタイミングを見て値上がりした物件を売却し、「含み益」をキャッシュに替えることが重要になります。

 

手にしたキャッシュは再び値上がりしそうな物件を買うために使ったり、あるいは他の資産に回したり、子供の教育費や老後の生活費に当てることもできます。

 

せっかくマイホームを買うなら、確かな資産となるものを避ひましょう。それは決ついすみかして「終の棲家」などではなく、生活やライフサイクルの変化に応じて、柔軟に対応できるものでなければなりません。

 

かつての「住宅すごろく」は、最後は庭付き二戸建てを所有することがアガリでしたが、これからの時代の「新・住宅すごろく」ではダウンサイズしていったり、最後は有料老人ホームになるのかもしれません。

 

資産形成と住み替えのパターンは今後、どんどん多様化していくはずです。
実はこれまでも、新築マンションを購入して叩年もすれば平均3劃の人が買い替えています。

 

これからはその割合がもっと高まっていくと想定しています。
そもそも人生、何が起こるかわかりません。ほとんどの日本企業では、「終身雇用」や「年功序列」といった高度経済成長期の人事システムが崩壊しています。

 

初代だけでなく初代の未婚率と離婚率がどん、どん上昇するとともに、最近では親の介護に直面する却代、叩代が増えています。
仕事も家族も将来、何が起こるかわかりません。昔なら大きな家に大家族が暮らすことでいろいろな変化を受け止めてきましたが、一人世帯、二人世帯が主流となる今後、同じ住宅にずっと住み続けるほうがむしろ例外になるでしょう。
また、新築マンションについていえば、売りやすいのは築叩年くらいまでです。築年数が古くなるにつれて修繕工事などのコストがかさみ、資産価値は下がっていきます。

 

所有者の入れ替わりによってマンション全体の平均世帯収入も下がっていくので、万が一の大地震で大きな被害を受けたり、それこそ建て替えをどうするかとなったとき、意見がまとまえらない可能性が高まります。
こうしたことを考えればドライに思われるかもしれませんが、叩年程度で買い替えていくほうが有利なのです。
初代の方が今買うべき理由を明確にしておきましょう。
新しい住宅すごろくは面積を広くするところに意義があります。今買って、含み益を出した人は「次」がありますが、買わずにインフレによって値上がりしてしまえば「次」がなくなります。
また祖父母からみても、今、マンションを買うことは次世代の子どもたちへの最も有効な投資でもあります。

「贈与特例」で親からの資金援助も

自己資金が足りないという人には、両親や祖父母から援助してもらうという方法も
あります。ふつう他人からお金や物品をタダもらうと贈与税がかかるのですが、マイ
ホームを取得するため両親や祖父母から資金援助を受ける場合、一定の条件を満たせ
ば2014年は最大500万円(省エネ住宅なら最大1000万円)までの資金援助
が非課税となる特例があるのです。
また、両親からまとまった資金を借りるという方法もあります。きちんと借用証を
つくり、金利もつけて返すのですが、贈与税には年間合計110万円の基礎控除があ
るので、その範囲内で返済資金を親から贈与してもらえば、実質的には税金がほとん
どかからず資金援助を受けることができます。
実際、マンションの購入にあたって両親などから援助を受けている人はかなりの割
合にのぼります。「ダメモト」で、親に相談する乙とがまず第一にやるべきととです。

住宅ローンは目いっぱい借りる

「そんなことをいわれでも、高いマンションを買うには自己資金が足りない」という人には、住宅ローンを上手に利用することをお勧めします。多くの金融機関は住宅ロ
ンの貸出し競争を続けており、購入価格の叩%以上、ときには全額貸してくれます。

 

資産インフレの時代においては、借金は美徳です。

 

もし、あなたが公務員やしっかりした企業に勤める会社員であれば、ローンの審査も通りやすいので、その属性を最大限生かしましょう。

 

ちなみに、私は自分が経営する会社の役員ですが、中小企業の役員というのは意外金融機関の信用は低く、マイホームを買うにしても頭金を2割とか3割求められます。

 

公務員や二流企業のサラリーマンの人のほうがずっと信用力が高いのですから、それを生かさない手はありません。

 

マイホーム選びで一番残念なのは、共働きなどで十分な年収がありながら、慎重になりすぎて手頃な価格の物件で妥協することです。リスクを抑えているつもりなのかもしれませんが、中途半端な物件を選、ぶとむしろ将来、売却するとき大きく値下がりしていて損する可能性が高くなります。

 

購入予算については変に縮こまるのではなく、自己資金に住宅ロ!ンを目いっぱいプラスして考えるくらいがいいと思います。

 

たとえば、最寄り駅から徒歩叩分とか日分離れた安めの物件より、予算が1000万円アップしても駅に近い物件を選ぶべきです。

 

ただし、私が購入を勧めるのはあくまで好立地で建物のグレードなどが優れたマイホーム用のマンションです。

 

公務員や一流企業のサラリーマンに金融機関は喜んでマンション購入の資金を貸してくれますが、間違っても投資用の新築ワンルームマンシヨンなどを買ってはいけません。

 

いくら都心であっても、ワンルームマンションは中古になったとたん213割値下がりすると考えて間違いありません。

 

最大の理由は、中古のワンルームをマイホームとして買おうという人はいないからです。

 

なお、住宅ローンを借りるにあたって固定金利にするか変動金利にするか、よく聞かれます。

 

私は「マンションは叩年で買い替えなさい」と唱えているので、その閣の金利変動リスクをゼロにするため凶年固定金利を推奨してきました。

 

ただ、いまの状況をみると変動金利で借りてもいいのではないかと思っています。

 

なぜなら、変動金利のほうが固定金利のローンより金利が低く、同じ年収の人でも借りられる額が多くなります。

 

その分、購入予算を引き上げることができるのです。

 

変動金利で借りると将来の金利上昇、か気になりますが、ここ初年ほとんど上がったためしがありません。

 

変動金利は基本的に金融市場の「短期金利」に連動していて、これを日銀が政策的に低く抑えているからです。

 

むしろ、長期国債の市場金利に連動する「長期金利」のほうが大きく変動しています。

 

向とう10年くらいで買い換えるとすれば、変動金利でもさほど問題はないと考えます。

購入希望者の人数と資金力で 中古価格は決まる

私はこれまで何十万戸というマンションについて、新築で分譲されたときの価格とその後、中古になったときの価格の推移を調べてきました。

その結果、そこにはひとつの厳然たる事実がありました。

すなわち、新築時の分譲価格が高いマンションほど中古になったときの値下がり率、か小さいのです。

なぜそんな差が生じるのか。単価の高いマンションのほうが立地や建物のグレードがよく、中古になっても資金力のある購入希望者がいるからです。

逆に、単価の安いマンションは、たとえば都心から1時間以上かかる郊外であったり最寄り駅からパス便であったりするため、いくら手頃な価格でも中古になったとき購入希望者はそれほどおらず、資金力も限られるのです。

また、ざつくり単純化していうと、多くのマンションはl年に坪4万円、25坪82.5㎡であれば100万円ずつ市場価格が下がっていきます。

新築の時に6000万円だったマンション(25坪)が1年に100万円下がるのと、3000万円のマンション(25坪)が100万円下がるのとでは、値下がり率は年間1.67%と33.3%で倍違います。それが5年、10年と続けば大変な差になります。

とこから導き出される結論は、購入するとき多少、無理をしてでも立地や建物のグレードのすぐれた「良いもの」を選ぶ乙とが、結局は得だということです。